Marzenie o własnym domu na wsi, z dala od miejskiego zgiełku, staje się coraz popularniejsze. Coraz więcej osób szuka ciszy, przestrzeni i bliskości natury. Problem w tym, że wieś to nie tylko sielankowy krajobraz, ale też pracujące o świcie traktory, zapach nawozów i odgłosy zwierząt w środku nocy.
Przez lata konflikty między nowymi mieszkańcami wsi a rolnikami trafiały do sądów. Rząd postanowił to zmienić. 18 sierpnia 2026 roku Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy, który wprowadza nowe zasady dla osób kupujących nieruchomości na terenach rolniczych. Jedna z nich dotyczy bezpośrednio aktu notarialnego.
Jeśli kupujesz nieruchomość na terenie przeznaczonym pod działalność rolniczą w planie ogólnym gminy lub miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), notariusz będzie zobowiązany wpisać do aktu notarialnego dodatkowe oświadczenie.
Jego treść jest prosta: potwierdzasz, że wiesz, iż w tym samym obrębie ewidencyjnym jest lub może być prowadzona działalność rolnicza i że mogą z niej wynikać typowe następstwa, takie jak hałas, zapachy czy praca maszyn o różnych porach dnia i nocy.
Innymi słowy: podpisujesz, że kupujesz świadomie. Że wiedziałeś, na co się decydujesz.
Polska wieś zmienia się szybko. Coraz więcej osób wyprowadza się z miast, szukając spokoju i przestrzeni. Jednak część z nich, po przeprowadzce, zaczyna zgłaszać skargi na sąsiadujące gospodarstwa, żądając ograniczenia lub wstrzymania działalności rolniczej.
Rolnicy, prowadzący działalność zgodnie z prawem od lat, a niekiedy od pokoleń, znaleźli się w trudnej sytuacji. Nowe przepisy mają chronić ich przed tego rodzaju roszczeniami.
Jak podkreślił minister Stefan Krajewski: "Chcemy chronić rolników, którzy prowadzą działalność zgodnie z prawem, ale też zwiększać świadomość osób, które decydują się zamieszkać na wsi."
Oświadczenie notarialne to tylko jeden z elementów szerszej zmiany. Projekt ustawy przewiduje cztery kluczowe rozwiązania.
Zmiana w Kodeksie cywilnym. Hałas, zapachy i inne typowe skutki produkcji rolnej będą uznawane za mieszczące się w granicach "przeciętnej miary". To oznacza, że sąsiad nie będzie mógł skutecznie pozwać rolnika za to, że prowadzi normalne gospodarstwo. Warunek: działalność musi być prowadzona zgodnie z przepisami i zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Ochrona obejmuje produkcję roślinną, zwierzęcą, ogrodniczą, sadowniczą i rybną.
Praca w nocy i weekendy bez wykroczenia. Zbiory, siewy i pilne prace polowe nie mogą czekać na odpowiednią porę. Od teraz zakłócanie spokoju nocnego wynikające z działalności rolniczej, na przykład hałas maszyn żniwnych czy odgłosy zwierząt, nie będzie traktowane jako wykroczenie.
Klauzula informacyjna przy zakupie. Opisane wyżej oświadczenie notarialne, które podpisuje kupujący.
Edukacja przez ODR-y. Ośrodki Doradztwa Rolniczego dostaną nowe zadanie: informowanie mieszkańców wsi o specyfice działalności rolniczej i jej znaczeniu dla bezpieczeństwa żywnościowego.
Przede wszystkim: większą odpowiedzialność za własną decyzję. Oświadczenie notarialne nie jest tylko formalnością. To dokument, który w razie ewentualnego sporu sądowego będzie stanowił dowód, że nabywca był świadomy charakteru terenu.
Zanim podpiszesz akt notarialny, powinieneś wiedzieć:
To pytania, które warto zadać przed zakupem, nie po.
Nowe przepisy dotyczą wyłącznie terenów przeznaczonych pod działalność rolniczą zgodnie z dokumentami planistycznymi. Jeśli kupujesz nieruchomość na terenie oznaczonym w MPZP jako mieszkaniowy, usługowy lub inny nierolniczy, oświadczenie nie będzie obowiązkowe, nawet jeśli w pobliżu znajduje się jakieś pole.
Ważne jest też to, czego ustawa nie chroni: działalności prowadzonej niezgodnie z przepisami. Jeśli sąsiednie gospodarstwo narusza normy środowiskowe, weterynaryjne lub budowlane, nowe przepisy nie zablokują dochodzenia roszczeń.
Na dzień publikacji tego artykułu projekt został przyjęty przez Radę Ministrów 18 sierpnia 2026 roku i trafi teraz do Sejmu. Termin wejścia w życie nie jest jeszcze znany. Będziemy aktualizować ten artykuł na bieżąco.
Z perspektywy obrotu nieruchomościami nowe przepisy mają kilka konsekwencji.
Po pierwsze, gruntowny briefing przed zakupem staje się jeszcze ważniejszy. W Rewers Nieruchomości od zawsze rozmawiamy z klientami o specyfice lokalizacji, zanim zdecydują się na zakup. Teraz staje się to wymogiem prawnym, który potwierdzają podpisem u notariusza.
Po drugie, rośnie wartość rzetelnej analizy MPZP i planu ogólnego gminy. Dokumenty planistyczne będą decydować o tym, czy oświadczenie jest wymagane. Agent, który zna te dokumenty i potrafi je zinterpretować, chroni klienta przed nieprzyjemnymi niespodziankami.
Po trzecie, ustawa stabilizuje sytuację właścicieli działek siedliskowych i gruntów rolnych. Mniejsze ryzyko roszczeń sąsiedzkich to lepsza przewidywalność inwestycji w nieruchomości wiejskie.
Zmieniające się przepisy to jeden z powodów, dla których warto mieć przy sobie agenta, który zna nie tylko oferty, ale też prawo i lokalny rynek.
W Rewers Nieruchomości pomagamy na każdym etapie: od analizy MPZP i stanu prawnego działki, przez negocjacje, aż po finalizację u notariusza. Jeśli rozważasz zakup domu lub działki w okolicach Lublina, chętnie odpowiemy na Twoje pytania.
Kupno domu poza miastem to inne formalności niż w Lublinie. Sprawdź nasze oferty nieruchomości w Świdniku i Łęcznej, a przy zakupie ziemi — sprzedaż działki.
