Dla wszystkich, którzy planują w najbliższych latach sprzedaż nieruchomości, mamy ważną informację. Projekt nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) zakłada radykalne zaostrzenie warunków skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Zmiany mają wejść w życie 1 stycznia 2026 r. i mają jeden cel: powrót do pierwotnych założeń ulgi, czyli wspierania faktycznego zaspokojenia osobistych potrzeb mieszkaniowych, a nie celów inwestycyjnych.

Czym grozi nowe brzmienie przepisów?

Obecnie ulga mieszkaniowa pozwala na uniknięcie 19% podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, jeśli nastąpiła ona przed upływem 5 lat od nabycia, a uzyskany przychód został przeznaczony na „cele mieszkaniowe”. Szeroka interpretacja tego pojęcia przez sądy administracyjne doprowadziła do sytuacji, w której z ulgi korzystali także inwestorzy posiadający kilka mieszkań. Nowelizacja kładzie temu kres, wprowadzając kluczową zmianę:

• Dotychczas - przychód przeznaczony na „cele mieszkaniowe”.
• Od 2026 r. - przychód przeznaczony na „zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Różnica nie jest tylko językowa. Nowe sformułowanie znacznie zawęża katalog wydatków i wprowadza mechanizmy, które mają realnie wykluczyć osoby wykorzystujące ulgę w celach inwestycyjnych, rodzinnych czy pod wynajem.

Najważniejsze warunki „Własnych Potrzeb Mieszkaniowych”

1. Ograniczenie Posiadania Innych Nieruchomości: podatnik, który korzysta z ulgi, nie może być właścicielem (lub posiadać co najmniej 50% udziału we współwłasności) innej nieruchomości mieszkalnej lub prawa spółdzielczego do lokalu/domu.

Co jeśli już posiadam inną nieruchomość? Aby skorzystać z ulgi, musisz w ciągu wspomnianych 3 lat przenieść jej własność na rzecz:

• osób z I grupy podatkowej (np. małżonek, dzieci, rodzice)
• Skarbu Państwa lub gminy
• lub przekazać prawa spółdzielcze do dyspozycji spółdzielni.

Ważne: Powyższy warunek jest łagodniejszy, jeśli środki ze sprzedaży są przeznaczane na spłatę kredytu mieszkaniowego. Wtedy warunek uznaje się za spełniony, o ile po dokonaniu spłaty nie jest się właścicielem więcej niż jednej nieruchomości lub prawa o charakterze mieszkalnym.

2. Wyłączenia (Spadek i Wspólność Majątkowa): projektodawca uwzględnił, że nie wszystkie nieruchomości powinny pozbawiać prawa do ulgi. Przy ocenie warunków nie będzie się uwzględniać:

• Nieruchomości i praw nabytych w drodze spadku.

• Jednej nieruchomości lub prawa objętego wspólnością majątkową małżeńską. To zapobiegnie wykluczeniu z ulgi osób, które odziedziczyły np. udział w mieszkaniu po rodzicach.

Kogo dotkną nowe zasady?

Nowe, zaostrzone zasady będą dotyczyć nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2025 r. Sprzedaż nieruchomości nabytych wcześniej (np. w 2024 r.) nadal będzie rozliczana według dotychczasowych, łagodniejszych przepisów (termin na wydatkowanie środków pozostaje bez zmian - 3 lata od końca roku sprzedaży).

Podsumowanie dla inwestorów i właścicieli wielu nieruchomości

W praktyce nowelizacja oznacza, że z ulgi skorzystają wyłącznie ci, którzy:

• Faktycznie zamierzają zamieszkać w nabytej nieruchomości (realne, osobiste zaspokojenie potrzeb).
• Nie posiadają innej nieruchomości mieszkalnej lub uporządkują swój stan posiadania, zbywając pozostałe (zgodnie z warunkami).
• Przeznaczą środki na zaspokojenie własnych potrzeb, a nie np. na zakup mieszkania dla dziecka czy na wynajem.

Dla wielu dotychczasowych beneficjentów ulgi, którzy posiadają więcej niż jedną nieruchomość, oznacza to utratę prawa do zwolnienia z podatku. Wymaga to dokładnego zaplanowania transakcji i precyzyjnego ustalenia, czy planowane wydatki po 2026 roku na pewno spełnią warunki nowej, rygorystycznej definicji ulgi.