Masz niezabudowaną działkę i zastanawiasz się nad uzyskaniem Warunków Zabudowy (WZ)? A może Twoja nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)? Warto wiedzieć, że trwają prace nad wdrażaniem nowego systemu planistycznego, które mogą mieć wpływ na możliwości zagospodarowania terenu. Wprowadzone ustawą z 7 lipca 2023 r. zmiany w prawie planistycznym porządkują dotychczasowe zasady i wprowadzają nowe narzędzia dla gmin. W praktyce oznacza to, że zasady uzyskiwania Warunków Zabudowy mogą ulec zmianom, zwłaszcza tam, gdzie nie obowiązują plany miejscowe.
Plan Ogólny zamiast Studium – co to oznacza?
Dotychczasowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP) przestanie obowiązywać. Zastąpi je Plan Ogólny Gminy - nowy dokument planistyczny, który będzie obligatoryjny dla każdej gminy.
Najważniejsze konsekwencje tej zmiany:
- Gmina ma ograniczony czas na uchwalenie Planu Ogólnego.
Do wejścia w życie nowego dokumentu wnioski o WZ mogą być rozpatrywane na dotychczasowych zasadach, ale po przekroczeniu terminu wydawanie decyzji może zostać wstrzymane. - WZ będzie musiało być zgodne z Planem Ogólnym.
O ile wcześniej podstawą była zgodność ze Studium, nowy Plan Ogólny może wprowadzić bardziej precyzyjne (i często bardziej szczegółowe) ustalenia. - Ważność nowych decyzji WZ będzie ograniczona do 5 lat.
Decyzje wydane przed wejściem w życie nowych przepisów zachowają swoją ważność na dotychczasowych zasadach.
Strefy Planistyczne - nowe narzędzie gminy
Plan Ogólny będzie dzielił teren gminy na tzw. strefy planistyczne. Każda z nich posiada odrębne zasady zabudowy. Od tego, do jakiej strefy zostanie przypisana działka, zależeć będą możliwości jej zagospodarowania.
Wybrane parametry, które gmina może doprecyzować w Planie Ogólnym:
- Maksymalna intensywność zabudowy
- Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej
- Maksymalna wysokość zabudowy
- Wymogi dotyczące dostępu do infrastruktury społecznej (np. szkoły, terenów zieleni)
W praktyce oznacza to, że nie każda działka zostanie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową albo inwestycyjną - wiele zależy od decyzji gminy oraz założeń planistycznych.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI)
Nowe przepisy wprowadzają również Zintegrowany Plan Inwestycyjny, dedykowany przede wszystkim większym przedsięwzięciom inwestycyjnym. Jego celem jest pogodzenie interesów inwestora i gminy poprzez realizację inwestycji uzupełniających (np. drogi, szkoły).
Warto jednak wiedzieć, że:
- ZPI powstaje na podstawie umowy między inwestorem a gminą.
- Realizacja inwestycji uzupełniających może wymagać ingerencji w teren sąsiedni - co w określonych sytuacjach może prowadzić do negocjacji dotyczących nabycia działek prywatnych.
Dowiedz się więcej - skorzystaj z wiedzy ekspertów!
Grzegorz Woźniak
+48 668 479 499
grzegorz.wozniak@rewersnieruchomosci.pl